Hypotéky, hypotéky...

Je to zvláštní. Všude jinde ve světě se byty a domy pořizují běžně na hypotéku. Také v Česku by hypoték mohly být statisíce. Jenže nejsou. Loni jich bylo poskytnuto jenom asi 12 tisíc. Počátkem prosince loňského roku přitom banky ohlásily další snižování úroků na poskytované hypotéky. Od letošního února sice zároveň klesla státní podpora hypotečních úvěrů z dosavadních dvou na jedno procento, ale jak tvrdí Daniela Grábmillerová, ředitelka odboru bytové výstavby na ministerstvu pro místní rozvoj, z hlediska klienta se v tomto ohledu nic nezmění. Připravil Zdeněk Vališ.

"Ta podpora reaguje tak, jak je nastavena v příslušném předpisu, na obecnou hladinu úrokových sazeb. To znamená, je-li nižší hladina, je nižší státní podpora a naopak. Takže, když to trochu zjednoduším, tak klient v podstatě má ty podmínky stabilní."

Je zřejmé, že dnešní bankovní úrok okolo sedmi procent, který státní příspěvek snižuje na šest procent, je srovnatelný s cenou hypoték v zemích Evropské unie. Přesto dosáhnout na hypotéku není v Česku tak jednoduché. Neplatí ani na první pohled logická úvaha, že platy jsou v Česku sice nižší než v západní Evropě, ale nižší jsou i ceny nemovitostí. Daniela Grábmillerová říká, že taková úvaha je zavádějící.

"Ty poměry v žádném případě nejsou stejné. Za průměrnou hrubou mzdu v České republice koupíte asi tři čtvrtě čtverečního metru nového bytu, zatímco v Rakousku jeden a půl metru, v Británii dva metry, v Německu dva a půl metru. Čili poměr příjem a cena nového bydlení je u nás výrazně ve prospěch ceny, ten poměr je obrácený."

Úvěry potřebují nejvíc mladí lidé. Jenomže právě oni mají nejmenší příjmy a největší výdaje, zvláště pokud mají děti. Překážkou je i to, že hypotéka nepokrývá celou cenu pořizované nemovitosti. Zpravidla jen 70 procent. Zbytek musí mladí hradit buď ze svých úspor nebo si vzít ještě jednu půjčku, čímž ovšem zatížení rodiny vzrůstá. Některým mladým by samozřejmě mohla pomoci půjčka ve výši 200 tisíc korun, s tříprocentním úrokem a desetiletou dobou splatnosti. Tuto novou formu levného úvěru vláda schválila minulý týden a letos k tomu vyčlenila 350 miliónů korun. Jednoduchým matematickým úkonem ale zjistíme, že uspokojit se podaří jen 1750 zájemců. Za jeden z nejzávažnějších problémů lze považovat fakt, že nové byty do půl miliónu korun prostě neexistují. Například cena pouhé garsoniery v Praze se už vyšplhala asi na milión korun. Starší byty jsou sice levnější, ale k hypotéce na ně zase není dosud možné získat státní příspěvek. To znamená, že bez vlastních statisícových úspor nemá uchazeč o hypotéku mnoho šancí. Některé uchazeče může navíc odradit už představa, že by se měli utkat s nekonečným papírováním. Dokladů pro banku je nutná spousta a vyřízení některých se může protáhnout na měsíce. Daniela Grábmillerová připouští, že i banky tvoří vlastně jednu z překážek na cestě k dostupné hypotéce. I pro ně, stejně jako pro občany, je hypotéka stále relativně nový instrument.

"Nechci sahat bankám do svědomí, i ty banky se to učí, protože tento produkt vznikl v roce 1995. Celý bankovní sektor prochází určitým procesem, který se teprve vzdáleně blíží západním zemím. Ale dvacetiletý úvěr je vysoce rizikový úvěr a ty podmínky u nás, zejména v oblasti vymahatelnosti práva, zdaleka nejsou takové, jako v západní Evropě. Z toho vyplývá, že každá riziková operace je o to více zajištěna, protože vymahatelnost takové pohledávky pak může být podstatně složitější než ve vyspělých západních zemích."

Tolik ředitelka odboru bytové výstavby na ministerstvu pro místní rozvoj Daniel Grábmillerová. Odborníci vesměs tvrdí, že ještě výhodnější, než jsou dnes, už asi hypotéky těžko kdy budou. Na druhé straně činže ve více než miliónu bytů, podléhajících dosud regulaci, se letos opět zvýší o pět až sedm procent a po úplném odstranění regulace půjde zřejmě ve většině domů o další desítky procent nahoru. Ve světle těchto faktů nelze pochybovat o tom, že stále více lidí by chtělo bydlet ve vlastním. Zatím to ovšem tak trochu připomíná začarovaný kruh. Vláda připravuje ještě další program. Třemi procenty by se měly dotovat hypotéky na koupi starších bytů. Tento krok by možná mohl mít větší dopad na bytový trh než levné dvousettisícové půjčky, které budou dostupné jen omezenému počtu zájemců a navíc jsou určeny jen k získání bytu z nové výstavby.

---

S pomocí hypotečních úvěrů se ale stavějí i byty v rámci programu ministerstva pro místní rozvoj na podporu nájemního bydlení. Podle Martiny Voráčkové ze společnosti PSJ Invest, která byty staví, jde o finančně nejpřístupnější formu získání nového bytu.

"Princip tohoto programu spočívá v tom, že ministerstvo poskytuje státní dotaci 320 tisíc korun na byt. Tato dotace je nevratná. A tuto dotaci ministerstvo transformuje na obec a ta ji převede na nově vznikající neziskové bytové družstvo."

Hypotéku v tomto případě bere na sebe družstvo, takže leckterý uchazeč tak má možnost přece jen vyklouznout z onoho začarovaného hypotečního kruhu.

"Zájemce o byt pak do projektu vkládá finanční částku, která je nazývána členským příspěvkem bytovému družstvu, a stává se členem bytového družstva. Zbylé finance na byt zajišťuje družstvo, zajišťuje je formou hypotéky, což vlastně poskytuje nesporné výhody, protože zájemce tak nemusí splňovat přísná kritéria bank. Hypotéka není psána na zájemce, ale na družstvo, takže zájemce nemusí nic zastavovat, nemusí mít ručitele atd."

Po dvacetiletém splácení přechází byt do osobního vlastnictví. Už několik let tak každoročně vzniká mezi devíti až deseti tisíci nových bytů, o jejichž výstavbu je přirozeně ohromný zájem. Tak velký, že vlastně vzniká obdoba někdejších bytových pořadníků, což nepřímo potvrzuje i Jiří Klíma, poradce náměstka ministra pro místní rozvoj.

"Vzhledem k velkému počtu ministerstvem již evidovaných žádostí, nebyl v roce 2001 tento program vyhlašován a byly zpracovávány žádosti podané od roku 1996, o kterých nebylo do roku 2000 rozhodnuto. Pro rok 2001 ministerstvo získalo pro účely programu ze státního rozpočtu více než dvě miliardy korun, což bylo sice méně než v roce 2000, ale ministerstvu vypomáhal Státní fond rozvoje bydlení částkou tří miliard korun. A tak vlastně objem finančních prostředků, směrovaných do výstavby nájemních bytů byl v roce 2001 výrazně vyšší, než v předchozím roce."

Podpora nájemního bydlení má být v rukou státního Fondu rozvoje bydlení i v následujících letech. Jde ale jen o kapku v moři poptávky. Navíc nelze vyloučit, že takové svým způsobem novodobé bytové pořadníky mohou vytvářet vhodné prostředí pro korupci.