Krize hypoték v Česku nehrozí, určité problémy ale jednou nastat mohou

Před týdnem jsme se v ekonomické rubrice věnovali českému trhu s byty, zejména pokud jde o vývoj cen. Dnes navážeme otázkou, jestli Česku nemůže v budoucnu hrozit problém, který loni v létě zahýbal Spojenými státy a s napětím ho pozoroval celý svět, totiž tzv. hypoteční krize. Z rozhovorů s odborníky lze již předem avizovat, že bychom měli zůstat klidní.

Vladimír Pikora

Loni v létě krize hypoték rozhoupala nejsilnější ekonomiku světa a od té doby ekonomové pozorují její důsledky pro Spojené státy i dopady na zbytek světa. Česká ekonomika podle hlavního ekonoma společnosti Next Finance Vladimíra Pikory sice žádné přímé otřesy v této souvislosti nezaznamenala, nicméně určité nepřímé důsledku se projevily i zde:

"Jedinou výjimkou, kde jsme pocítili tu americkou hypoteční krizi, jsou akciové trhy. Tedy všichni ti, kteří se snažili zhodnotit své úspory na akciích, tak ti většinou prodělali, protože akciové trhy globálně šly dolů a Česká republika je pouze následovala. Akciové trhy šly dolů, protože se všichni obávají, že největší trh světa, největší ekonomika – Spojené státy – upadly do recese. Největší podniky světa mají proto hospodářské problémy, každý den vidíme, že nové a nové významné banky mají problémy, zvyšují své odpisy, ale i průmyslové podniky mají problémy a protože to jsou většinou nadnárodní podniky, které ovlivňují dění i v dalších zemích, tak to pociťujeme i my ve střední Evropě."

Důležitá otázka však zní, zda v České republice třeba z jiných, vlastních důvodů nehrozí podobný problém, jako ve Spojených státech. Pikora si to nemyslí.

"Nemělo by se nic takového stát na to z toho důvodu, že ve Spojených státech ty hypotéky, které měly problémy, byly tzv. substandardní. To byly ty, které byly udělovány lidem, u kterých byla velká pravděpodobnost nesplacení. Tito lidé navíc dostali peníze v celé výše hodnoty nemovitosti a tím pádem pokud potom bylo potřeba prodat nemovitost, tak samozřejmě vznikal problém s tím, že ve chvíli, kdy její cena klesala, tak banky nebyly plně uspokojeny. To v České republice nepřichází v úvahu, protože u nás jsou hypotéky vydávány maximálně do 70 procent ceny nemovitost. To co je nad, už není klasická hypotéka, vůči které se vystavují hypoteční zástavní listy. Tím pádem u nás není možné, abychom měli takové problémy s hypotékami, jako ve Spojených státech, do té doby, dokud ceny nemovitostí nepoklesnou o více než 30 procent, což je v zásadě téměř nemožné. Nebo já se domnívám, že je velmi nepravděpodobné, že bychom se v průběhu nějakého krátkého období dočkali takto výrazného propadu cen nemovitostí. Naopak se domnívám, že ceny nemovitostí budou dále růst. Budou akorát růst pomalejším tempem."

Ředitel realitní společnosti Central Europe Holding Jiří Pácal sice sdílí podobný názor, vidí zde ale přece jen určitá rizika.

"Já si osobně myslím, že krize hypoték klidně přijít může, ale to jenom z malé části z podobných důvodů jako ve Spojených státech a to proto, že některé banky se skutečně asi možná chovají poněkud benevolentněji při půjčování peněz. Zatím u nás se půjčují peníze přes hypotéky krátkou dobu a ty problémy se ještě neprojevily. Ale myslím si, že časem se projeví u některých bank to, že budou mít větší počet dlužníků po splatnosti, protože půjčovali příliš lehkomyslně. Ale já si myslím, že u nás mírná krize hypoték se může projevit právě díky tomu, že nemáme dokončenou deregulaci nájemného, takže nikdo pořádně neví, jak ten bytový trh si stojí, jestli máme bytů nadbytek nebo přiměřeně a podobně. To je první věc. Nejsou ustálené nájmy, ty máme stále v nějakém pohybu, právě díky nehotové deregulaci, a potom tady máme poměrně dost nešťastný občanský zákoník, který teda hypotečním bankám při řešení třeba problematických úvěrů rozhodně nenahrává. A to si myslím, že je další taková bolavá pata toho hypotečního trhu."

Foto: archiv Českého rozhlasu - Radia Praha

Rozpočty mnoha rodin, které splácejí hypotéky, jsou značně napjaté a někdy jakoby nepočítali s tím, že by mohli přijít o práci, onemocnět nebo být vystaveni jiným problémům. A zostřující se konkurence by zase mohla vést hypoteční banky k větší benevolenci vůči svým klientům. Vladimír Pikora přesto tvrdí, že takové problémy by měly pouze omezený dosah a navíc je nevidí v dohledné době jako příliš reálné.

"Tak samozřejmě pokud by se ekonomika dostala do recese, lidé by rychle přicházeli o práci, tak samozřejmě by potom míra nesplácení hypoték výrazně vzrostla. Nicméně to bychom malovali akorát čerta na zeď. My to samozřejmě nemůžeme vyloučit, ale v zásadě u nás se ukazuje, že ta míra nesplácení hypoték je velmi, velmi nízká. Naopak se dá očekávat, že míra nezaměstnanosti ještě dále klesne a pro nejbližší dobu nepočítáme s něčím takovým, jako by byla recese."

Realitní expert Jiří Pácal ale ze svého pohledu již není tak optimistický a svá varování adresuje zejména bankám.

"Jsou banky, které se chovají velmi odpovědně a které půjčují lidem skutečně tak, aby i přestože přijde někdy v životě nějaký problém v rodině, tak splátky těch hypoték ustáli. Ale pak jsou tady banky, které v podstatě nabízejí dneska hypotéku úplně každému. Člověku v osmnácti letech nabízejí hypotéky ne na 100 procent, ale dokonce na 120 procent z ceny nemovitosti a podobně. Tam si myslím, že jaksi určitý problém v budoucnu nastat může, ale jak jsem říkal, já si myslím, že ty banky můžou mít problém hlavně s tím, že bude větší množství lidí, kteří nebudou splácet. Oni budou potřebovat realizovat nějakým způsobem své zástavy a jaksi vymáhat ty pohledávky, tak s tím budou mít problém, protože oni půjčují na prázdný, zpravidla nový nebo zrekonstruovaný pěkný byt. V případě, že budou řešit takovou pohledávku, tak to nebude už hezký prázdný zrekonstruovaný byt ale bude to poněkud vybydlený a hlavně obydlený byt. Občanský zákoník neumožňuje hypotečním bankám ukončit nájemní poměr, takže nájemník tam může být klidně na 50 let za nevýhodné nájemné a ta banka pak bude obtížně tu svoji zástavu realizovat a tam si myslím že by ty banky mohly mít trošku skutečně problém."