Majitelé domů a bytů se cítí být poškozeni regulací nájmů

Koncem minulého měsíce jsme se v ekonomické rubrice věnovali zpomalení deregulace nájemného. Majitelé nájemních domů a bytů ale kvůli trvající regulaci cen nájemného bydlení hovoří o pokračujícím porušování svých vlastnických práv. Minulý týden jim opakovaně dal zapravdu ústavní soud, byť jen symbolicky a odkázal je s konkrétními případy na nižší soudy. Větší naděje proto majitelé vkládají do Evropského soudu pro lidská práva ve Štrasburku, kde od českého státu žádají odškodění v řádu mnoha miliard korun.

Nedávno jsme v této rubrice hovořili o tom, že v České republice většina lidí bydlí ve vlastních bytech a domech, tedy je mají buď v osobním vlastnictví, nebo jsou podílníky bytového družstva, které je pravým vlastníkem nemovitosti. Nájemních bytů je necelý milion a přes tři čtvrtiny z nich podléhají regulaci. Stát přiznává, že tím vlastně řeší svou sociální politiku v obavách z ekonomického propadu části lidí s nižšími příjmy, kteří by se při rostoucích nájmech mohli ocitnout ve velkých problémech. Z pohledu majitelů domu ale problémem je, že výše nájmů se tak konzervovala mnoho let, po které stále rostla cena práce, materiálů a energií a nájemné vlastníkům už nejen neumožňovalo dosahovat zisku, ale dokonce nepokrývalo ani náklady na údržbu nemovitostí. Že tím bylo omezeno jejich vlastnické právo a že stát řeší sociální problémy nájemníků na úkor majitelů.

Girolamo Giormani z Hnutí na obranu majitelů realit si myslí, že to odporuje zásadám právního státu, kde jsou soukromé osoby nechtěně nucené přebírat v otázce bydlení odpovědnost za stát a obce: "To je otázka pro obecní úřady. Přece obecní úřad je ten, který se má starat o občany. Jestliže je někdo sociálně potřebný, tak se právě ten obecní úřad má o něj postarat. A nevím, proč by to měl dělat soukromý majitel domu. Naopak. Mně je těch nájemníků vlastně líto."

Ředitel odboru bytové politiky ministerstva pro místní rozvoj Pavel Rakouš nám nedávno přiznal, že si tento problém uvědomuje. A do jisté míry to uznává i ústavní soud, který ale připouští oprávněnost stížností a žalob majitelů domů a bytů za období před 1. lednem 2007, když ještě nebyla zavedená ani postupná deregulace nájmů. Samozřejmě při prokázání oprávněnosti nároku, což - zjednodušeně – třeba znamená, že náklady majitele na provoz a údržbu bytu jsou vyšší, než vybraný nájem.

Zda by měli mít vlastníci možnost nájemníkům jednostranně zvednout nájem, nebo někoho žalovat o ušlý zisk či způsobenou škodu a zda by tím žalovaným měl být nájemník nebo spíše stát, který uvedenou situaci dlouhodobým neřešením způsobil, to jsou složité otázky, o kterých by podle konkrétních žalob měly rozhodovat obecné soudy. Problém ale je, že soudy zpravidla takovéto žaloby zamítají. Ústavní soud přitom dal majitelům domů a bytů zapravdu ne jednou nebo dvakrát, ale už v téměř čtyřech desítkách případů.

Naposledy se tak stalo minulý týden, ve středu 10. června. Ústavní soudci Obvodnímu soudu pro Prahu 1 přikázali, aby se v jednom ze sporů kvůli deregulaci znovu zabýval náhradou škody. Navázali přitom na svá dřívější stanoviska, řekl nám mluvčí ústavního soudu Michal Spáčil: "Těm nejnovějším rozhodnutím předcházelo bezprostředně stanovisko pléna ústavního soudu, v němž se konstatovalo, že zde za určitých okolností vzniká odpovědnost státu za nucené omezení vlastnického práva vlastníků domů, ve kterých je regulovaný nájem. Ta odpovědnost se může projevit i v povinnosti státu poskytnout určitou náhradu a přiznání té náhrady a její případná výše ale už patří plně do kompetence obecných soudů, nikoliv do kompetence soudu ústavního. Je tedy na obecných soudech, aby případně o výši náhrady rozhodly."

Majitelé všechna tato konstatování vítají. S odkazem na dosavadní zkušenosti ale zároveň vyslovují obavy, že obecné soudy je opět nebudou respektovat, nebo budou rozhodování odkládat anebo se budou samy obracet na ústavní soud a žádat další upřesnění jeho stanovisek. Podle místopředsedy Sdružení majitelů domů a bytů a Libora Dellina skepse vychází z toho, že soudy nižší instance zatím žádný z konkrétních sporů nerozhodly ve prospěch majitelů domů. Přestože dostaly dost návodů ústavního soudu jak postupovat ve stejných nebo alespoň podobných případech. Což by nakonec vlastně umožnilo majitelům volit správné typy žalob: "Obecné soudy by již neměly šmahem zamítat žaloby majitelů s ohledem na to, kdo je zrovna momentálně podle soudu chybně žalován."

V jednom případě nižší soud ve prospěch majitele domu sice přece jen rozhodl, jinak předchozí slova platí, říká předseda Sdružení majitelů domů, bytů a dalších nemovitostí Tomislav Šimeček a zdůrazňuje, že kvůli nevíře v české soudy se budou majitelé domů kvůli regulaci nájmů dál obracet na Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku: "Máme stížnost ve Štrasburku. Byli jsme dotázáni, jakým způsobem stát odškodňuje škodu způsobenou regulací nájemného. Vzhledem k tomu, že stát zatím nikdy tuto škodu neodškodnil, kromě jednoho případu, kdy ministerstvo financí zapomnělo dát odvolání, tak budeme čekat nejspíš až rozhodne štrasburský soud, anebo až se naše justice nakonec domluví na tom, že bude tu ústavu dodržovat."

Podání ve Štrasburku už je nejméně pět tisíc. Úplně bez šance zřejmě nebudou, protože zrovna ve druhé polovině května se štrasburští soudci obrátili na český stát dopisem, ve kterém mu položili několik jasných otázek: uspějí majitelé domů, když žádají soud o ušlé nájemné, v případě, že vybrané činže nestačí ani na základní opravy domů? Mohou se majitelé domáhat odškodnění i zpětně za ta léta, kdy nemohli vybírat tržní nájem? A uznal stát vůbec, že majitelé na regulaci doplácejí? Na takto kladené dotazy jsou poměrně jednoznačné odpovědi.

Otázkou ale je, zda by Evropský soud pro lidská práva ve Štrasburku přímo přiznal majitelům náhradu škody, nebo uznal poškození jejich práv a přikázal jen náhradu morální ujmy, způsobené nečinností českého státu a soudů. Požadovaná náhrada škody by totiž mohla u tisícovek žalujících souhrnně tvořit obrovskou sumu. Jaká by mohla být? "Tak velká, kolik lidí se přihlásí o své právo u českých soudů na základě rozhodnutí štrasburského soudu. A samozřejmě kolik těch lidí má ještě regulované nájemníky a jaký je rozdíl mezi tržním a regulovaným nájemným. To vycházelo asi na dvacet miliard ročně," uvedl Tomislav Šimeček. Mluvíme ale o mnohaletém stavu a tak podle Občanského sdružení majitelů domů jde souhrnně až o pět set miliard korun.