Půjdou ceny nových bytů nahoru kvůli DPH?

Průměrná ceny nového bytu se za posledních deset let zvedla přibližně o 70 procent. Hodně lidí se ale obává, že ceny bytů by se mohly opět prudce zvýšit od ledna 2008, až přestane platit dosavadní výjimka pro daň z přidané hodnoty u stavebních prací na bydlení. Jsou tyto obavy opodstatněné? To zjišťoval Zdeněk Vališ.

Většina odborníků tvrdí, že stavební boom posledních let je už minulostí a stejně tak je minulostí doba, kdy nové byty byly rozprodány ještě před tím, než se začalo stavět. Prý už pomalu dochází k vyrovnání nabídky a poptávky, takže by se ceny bytů neměly moc zvyšovat. Přesto, jak říká David Sahula z Hypoteční banky hodně lidí očekává zhoršení dostupnosti bydlení kvůli možnému zvýšení DPH u stavebních prací z pěti na 19 procent.

Podle květnového výzkumu Hypoteční banky 73 procent populace očekává zhoršení dostupnosti bydlení v souvislosti se zvýšením DPH na stavební práce od roku 2008. O pořízení vlastního bydlení kvůli této změně pak uvažuje přes 15 procent lidí, což je téměř každý sedmý.

Odborníci ale uvádějí, že jde o předčasné obavy. Česko sice od ledna 2008 přijde o výjimku na sníženou pětiprocentní sazbu DPH, ale vláda Jiřího Paroubka vyjednala letos v lednu v Evropské komisi možné řešení. Větší část nové výstavby bytů a domů by totiž mohla být zařazena to tzv. sociálního bydlení, pro které platí v Evropské unii pětiprocentní DPH. Přitom Evropská unie neuvádí, co je to vlastně sociální bydlení. To potvrdila Radiu Praha náměstkyně ministra financí Dana Trezziová.

"To, co je či není sociální bydlení, si definuje každá země sama. V České republice definice existovala a existuje. Zahrnují se sem například stavby domovů důchodců. Teď jde o to, zda od roku 2008 bude tato definice rozšířena. Ministerstvo financí připravilo návrh nové definice sociálního bydlení. A tu má teď k dispozici vláda."

Představa je tedy taková, že do sociálního bydlení by byla zařazena výstavba bytů do 90 metrů čtverečních metrů a výstavba rodinných domů do 150 čtverečních metrů. Pro takové kategorie bytů a domů by platila pětiprocentní DPH. V podstatě by se do této kategorie vešla převážná většina současné bytové výstavby. Pokud by si někdo chtěl pořídit větší nový byt nebo větší dům, taková výstavba by už samozřejmě podléhala standardní devatenáctiprocentní DPH.

"Ano, takto byl ten návrh zpracován Ministerstvem financí a předložen do vlády."

Záleží teď na nové vládě, zda se s tímto vymezením kategorie sociálního bydlení ztotožní a odsouhlasí ho.

"Každá vláda má právo na svůj názor. Také nová vláda může vyjádřit své představy, jak by si svou definici sociálního bydlení představovala. Jsou určitě některé věci, které téměř jistě podpoří, například to, že sociální bydlení jsou domovy důchodců, hospice, dětská zařízení, kojenecké ústavy a obdobné objekty. Nejširší veřejnost ale zajímá, co se bude rozumět pod byty a rodinnými domy v definici sociálního bydlení."

Do ukončení výjimky na DPH sice zbývá ještě více než rok, ale investice do bydlení plánují lidé dlouhodobě. Mnozí nechtějí riskovat a snaží se pořídit si nový byt co nejrychleji. A atmosféra obav ze zvýšení DPH samozřejmě vyhovuje prodejcům bytů. Kdy by tedy mělo být konečně jasno, aby lidé věděli, na čem jsou? Kdy nová vláda rozhodne o definici sociálního bydlení? To Dana Trezziová neumí přesně odhadnout.

"To, jak vláda naloží s materiálem, který předložilo Ministerstvo financí, a kde je definice sociálního bydlení, opravdu záleží pouze na vládě. Věřím ale, že v příštích pár týdnech nebo měsících padne rozhodnutí."

Lidé si ale nekupují pouze nové byty. Také ty stávající rekonstruují a opravují. Stejně tak se rekonstruují a modernizují rodinné domky i celé panelové domy. Právě na tyto stavební práce má Česko rovněž výjimku pro DPH. Letos na jaře Brusel potvrdil Česku nižší pětiprocentní sazbu do roku 2010. Dana Trezziová ale přináší docela dobrou zprávu. Nevylučuje, že tento termín by mohl být posunut.

"Co se týče oprav, modernizací, rekonstrukcí, tak příslušná příloha je v rámci Evropské unie dohodnuta s platností do roku 2010. Jelikož byla platnost už asi třikrát prodlužována, dá se s velkou dávkou pravděpodobnosti odhadovat, že bude platnost přílohy prodloužena i po roce 2010. V tomto případě to ale nezáleží na naší vládě."

Šance na prodloužení této výjimky je podle některých analytiků velká proto, že rovněž staré členské země Evropské unie budou chtít prodloužit své dosavadní výjimky v oblasti služeb. V nejodvážnějších spekulacích se hovoří dokonce o možnosti získat spojeným tlakem starých i nových zemí unie trvalou výjimku na dosud vyjednané služby. Vraťme se ale ještě k novým bytům. I když se zatím neví, jak to dopadne s DPH na bytovou výstavbu, ceny bytů podle Asociace realitních kanceláří už zjevně spíše stagnují. To v podstatě říká i David Sahula z Hypoteční banky.

"Nyní zaznamenáváme spíše jen mírný růst cen nemovitostí. Nárůst cen není tak strmý, jako v minulosti. V některých lokalitách ceny stagnují. Mírně rostou jen v atraktivních lokalitách, například v Praze."

Ceny tlačí dolů vysoká konkurence, nízké úroky u hypoték a začínající přetlak nabídky nad poptávkou. Někteří odborníci dokonce tvrdí, že na ceny nové bytové výstavby by neměla mít vliv ani případná změna sazby DPH na stavební práce. Trh o tom ví a už se prý na případnou změnu připravil. Jiní odborníci naopak upozorňují, že kvůli vysoké konkurenci už dnes museli developeři a stavební firmy snížit své marže. Tuto okolnost připomíná i David Sahula.

"Záleží na tom, do jaké míry by developeři promítli zvýšení DPH do svých cen, respektive, jakou část by absorbovali."

Na druhou stranu se David Sahula neobává, že by ceny bytů mohly být ovlivněny vyššími úrokovými sazbami centrální banky.

"Případné zvýšení úrokových sazeb, o kterém se hovoří, by bylo pouze velmi mírné. V řádu desetin procenta, nikoliv procent. A to by výraznějším způsobem neovlivnilo výši splátky hypotéky, ani poptávku po hypotékách."

Jak tedy vidí cenový vývoj u nových bytů Hypoteční banka? Co doporučuje?

"Klientům můžeme doporučit, aby si zachovali chladnou hlavu."