Češi mají na nové byty stále vyšší nároky

byt.jpg

Zlaté časy českého realitního trhu zřejmě pomalu končí. Zájem o koupi nových bytů už začíná podle odborníků opadat. Developeři a banky se prý musí připravit na horší časy. Podrobnosti zjišťoval Zdeněk Vališ.

Markéta Šichtařová, foto: autor
Trh s byty vykazoval v posledních letech známky přehřátí. Mnozí odborníci stále častěji poukazovali na fakt, že tak vysoké tempo zvyšování cen bytů i počtu poskytovaných úvěrů na koupi nových bytů nelze dlouhodobě udržet. Pokles zájmu o nové vlastnické bydlení je už letos skutečně zřetelný. Hlavní důvody zmiňuje ředitelka společnosti Next Finance Markéta Šichtařová.

„Česká ekonomika už mírně zpomaluje, takže lidé mají menší zájem o nákup nemovitostí. Dalším důvodem je to, že kvůli vysoké inflaci porostou pravděpodobně v příštích letech úrokové sazby. Tím se budou zdražovat hypotéky. A konečně, ten, kdo si chtěl v minulých letech buď postavit vlastní rodinný dům nebo koupit byt, už tak většinou učinil.“

Pryč už je doba, kdy byli lidé ochotni kupovat nové byty ještě předtím, než se vůbec začalo stavět.

„Developeři hlásí stále delší dobu mezi tím, kdy postaví nemovitost a než se podaří tuto nemovitost pronajmout nebo prodat. Tato doba neobsazenosti se bude pravděpodobně čím dál více prodlužovat.“

Developeři ale s poklesem zájmu spíše počítali. To potvrdil Radiu Praha výkonný ředitel společnosti Central Group Aleš Novotný.

„My jsme samozřejmě zaznamenali v letošním roce určité ochlazení zájmu. To jsme ale pochopitelně předpokládali, protože poslední dva roky a zejména minulý rok byly silně konjunkturální. Poptávka byla silně zvýšena těmi známými akcelerátory. To znamená především ukončení výjimky na daň z přidané hodnoty, zvýšením sazby DPH. Letošní snížení zájmu ale nebylo tak velké, jak jsme původně očekávali.“

Důvod k panice tedy rozhodně není.

„Rozhodně se nejedná o nějaký krach na realitním trhu.“

Velcí developeři také prozíravě kvůli poklesu zájmu naplánovali na letošní rok dokončení menšího počtu nových bytů. Jinak by museli jít s cenami dolů. Nasycení trhu novými byty ale pocítí i banky, protože klesá zájem o hypotéky. To přiznává i Pavla Hávová z Hypoteční banky.

„V Hypoteční bance jsme za prvních pět měsíců tohoto roku poskytli občanům hypotéky v celkovém objemu necelých 16 miliard korun. Když to srovnáme se stejným obdobím předchozího roku, je to o několik procent méně.“

Na rozdíl od developerů měla banka o letošním roce poněkud optimističtější představy.

„V loňském roce zaznamenaly všechny české banky zájem o nové bydlení nárůstem asi o 41 procent. Pro letošní rok původně Hypoteční banka odhadovala nárůst asi deset procent. V tuto chvíli se zdá, že objem letos poskytnutých hypoték bude v lepším případě stagnovat.“

A jak se budou dál vyvíjet ceny bytů? Většina odborníků se shoduje v názoru, že prudký vzestup cen se už nedá očekávat. Ceny standardních bytů by měly spíše stagnovat nebo růst maximálně o inflaci. Hodně bude samozřejmě záviset také na regionu. Tam, kde byly dosud ceny hluboko pod průměrem, například v některých oblastech severních Čech nebo na severní Moravě, by mohly růst rychleji a takajíc dohánět zpoždění. Ani úplná deregulace nájmů v roce 2010 by prý neměla vést k všeobecnému nárůstu poptávky po nových bytech. Zazněly názory, že vliv deregulace by mohl mít naopak dokonce opačný efekt, protože nájemné bydlení kvůli očekávanému poklesu výše nájmu by se mohlo začít jevit výhodnější než pořízení bytu na hypotéku. Podle Markéty Šichařové se společnosti Next Finance už v příštích měsících může působit ještě jeden faktor.

„V některých segmentech trhu už existuje něco jako cenová bublina. Prostě přehřátí. Některé byty už jsou poměrně hodně drahé. A u těch předražených už určitě nemůžeme růst ceny čekat. Spíše tam dojde k poklesu. Jedná se hlavně o byty na panelových sídlištích. Jedná se o byty, které jsou v nějakém ohledu průměrné.“

Neplatí to ale obecně.

„V některých segmentech lze naopak očekávat pokračující růst cen. Nebude to tak plošně, jako v minulých letech.“

Jak uvedl v posledním čísle časopis Euro, jeden realitní sektor zůstává špatných zpráv ušetřen, a to trh s luxusním bydlením. Podle Eura z nabídky rezidenčních projektů developerských firem většinou jako první zmizí ty byty, které jsou nejdražší. Dobře na odbyt prý jdou i byty za více než sto milionů korun. Výkonný ředitel Central Group Aleš Novotný říká, že nahoru půjdou ceny nejen takto luxusních bytů. Češi si prý na rozdíl od minulosti rádi připlatí za kvalitu.

„Obecně roste v celém spektru požadavek klientů na kvalitu bydlení. To znamená, že rostou požadavky na provedení bytu, vybavení, na velikost. Těžiště zájmu se přesouvá k větším bytům.“

Je zde ještě jedna otázka. Pokud se dnes hovoří o realitním trhu, často se zmiňuje dopad hypoteční a úvěrové krize, která se do Evropy šíří ze Spojených států. Odborníci se ale vesměs bezprostředního dopadu na Česko neobávají. Obavy nemá ani Hypoteční banka.

„K takovému vývoji jako ve Spojených státech podle našeho názoru u nás nedojde.“

Říká Pavla Hávová. Aleš Novotný z Central Group k tomu dodává, že situace na našem hypotečním trhu a obecně v bankovním sektoru nebyla tak deformovaná jako v USA. U nás banky i přes jisté uvolnění v posledních letech velice pečlivě prověřovali kredibilitu svých klientů a míra rizikovosti i při dlouhodobém splácení je nízká.

„V bankovním sektoru je jisté znepokojení. To ale hodně souvisí s tím, že všechny velké banky mají zahraniční vlastníky a určité postupy, určité stereotypy, které aplikují ve svém holdingu aplikují i u nás. Nicméně myslím si, že u nás důvod k obavám není, protože u nás určitě není tak masivní portfolio těch kritických, problematických klientů.“

Přesto ale řada odborníků varuje, že bychom se neměli nechat ukolébat. V budoucnu se situace může měnit a dnes nerizikové skupiny se rázem mohou stát rizikovým faktorem. Hodně bude záležet na tom, jak se bude vyvíjet česká ekonomika, zda se podaří udržet relativně nízkou míru nezaměstnanosti. A to bude ve velké míře záviset na celkovém vývoji světové ekonomiky, na růstu cen surovin, energií i potravin.