Ceny bytů rostou, ne však dramaticky

r_2100x1400_radio_praha.png

Většina makroekonomických dat nechává většinu lidí poměrně chladnými. Kdekdo jim příliš nerozumí a kdekdo také nemá jasno v tom, jak by se ho ona čísla mohla týkat. Některé údaje však přesto veřejnost vnímá velice pozorně a citlivě: jíst a bydlet přece potřebujeme všichni. A právě o vývoji českého trhu s byty si povídáme s realitním odborníkem.

České deníky často a rády šokují palcovými titulky o tom, jak opět vzrostou ceny bytů, ať už je řeč o nájmech, nebo o nákupu nemovitostí. Začalo to rozjezdem trhu s hypotékami, pokračovalo vstupem do Evropské unie, a pak se vždy našel další důvod: ať už to souviselo s úrovní úrokových sazeb, nedostatkem stavebních materiálů, změnou DPH a podobně. Z toho plynou nejméně dvě otázky: za prvé jaký je – a bude - skutečný pohyb cen a za druhé, zda média takto nemohou ovlivňovat realitu. Právě na to se ptáme ředitele společnosti Central Europe Holding Jiřího Pácala.

"Co se týká těch cen, tak si myslím, že situace není zdaleka dramatická, jak média neustále informují. Ceny bytů v České republice nejvíce rostly mezi roky 2001 a 2003, okolo vstupu do Evropské unie se úplně zastavily, pak i mírně začaly klesat, a od té doby rostou řekněme s rostoucími mzdami nebo příjmy obyvatel. Ty desítky procent, o kterých se píše v některých denících, tak jsou více-méně nedorozuměním, protože takové nárůsty cen tady prostě ani možné nejsou. Samozřejmě mohou takové zprávy ovlivňovat trh, mohou uspišovat poptávku, což je mnohdy i docela škoda. Lidé, kteří by si mnohdy nákup nemovitostí daleko více rozmysleli, se do toho ženou rychle. Mohou také v určitých směrech naopak přitlumit prodej některých nemovitostí, protože lidé pod dojmem toho, co se dozvědí z médií, začínají čekat na to, že ceny opět vzrostou a vydělají každým rokem na tom desítky procent a pak se ukáže, že tomu tak vůbec není. Já si myslím, že nejlepším vodítkem cen jsou například údaje Českého statistického úřadu, a to z realizovaných kupních cen. Tam je krásně vidět na jejich grafech, jak se v posledních letech rozjely ceny v inzerci v tisku a ceny potom realizované v kupních smlouvách, kde rozdíl mezi těmi cenami je až třicet procent. A také tam krásně vidíme, že ceny bytových nemovitostí v České republice skutečně rostou, ale rostou o jednotlivá procenta ročně a nikoli o desítky procent."

V březnu ale právě podle dat Českého statistického úřadu byly o téměř třicet procent vyšší nájmy v bytech s regulovaným nájemným, než před rokem. Pravdou také je, že tržní nájmy meziročně vzrostly o pouhého 1,5 procenta, ale v souhrnu všech bytů to znamená, že nájemné vzrostlo o více než 18 procent, a to není malé číslo. Není tady nějaká korelace mezi výší nájmů a cenami nemovitostí?

"Ne, ne, to nemá vliv vůbec žádný, protože údaje, o kterých mluvíte, v podstatě vyplývají z toho, že nám začal fungovat zákon 107 z roku 2006 o jednostranném zvyšování nájemného, takzvaná deregulace nájmů. Což je totiž jedna část našeho nájemního trhu, ta větší část, kde ceny nájemného byly regulovány ve velmi nízkých polohách a teď se začínají zvedat skutečně o desítky procent ročně. Začínají z velmi nízkých základů, takže u některých bytů třeba i nárůst 30 procent znamená 200 korun měsíčně. Ovšem oproti tomu tady máme druhou část nájemního trhu, to jsou byty takzvaně tržně pronajaté, smluvní nájmy, a tam naopak dlouhodobě je vidět a je patrný mírný pokles a s probíhající deregulací se budou dále ještě tyto smluvní nájmy snižovat, až se spolu někde potkají ty dnes takzvaně regulované a ty smluvní nájmy. Bohužel u nás není tak úplně zdravé bytové prostředí, protože ve zdravém bytovém prostředí by nárůst výší nájemného znamenal případně i nárůst cen, protože by se zvedaly výnosy, což u nás tak úplně není, protože ten trh s byty u nás dlouhodobě vykazuje mírný růst a naopak ty smluvní nájmy, které by měly určovat a určují ty ceny nemovitostí, tak naopak šly dolů. Je potřeba si říci, že ta část trhu, která je takzvaně regulována, vlastně nemá zásadní vliv na ceny bytových nemovitostí."

Dobrá tedy, ale jak lze ohodnotit celkovou hladinu cen bytů na českém trhu? V těchto dnech jsme se mohli dočíst, že solidní byt do sta metrů čtverečních v širším centru Londýna dnes stojí řekněme kolem 11 milionů korun, srovnatelný v Praze by vyšel na 8 milionů. Přitom příjmová i cenová hladina obou zemí i obou těchto měst je nesrovnatelná. Jak to, že to trh umožnil?

"Ceny bytů, hlavně teda ceny bytů v Praze, protože mimo Prahu ty ceny bytů v České republice nejsou nikterak vysoké, tak jsou vzhledem k příjmům obyvatelstva skutečně řekněme trošku přepálené, přehnané. Ale toto mírné přehřátí těch cen není otázka těchto měsíců nebo dokonce roku-dvou, ale je to otázka doby někdy na začátku 21. století, kdy u nás významným způsobem klesly úrokové sazby u hypoték. Protože to jsou v podstatě spojené nádoby. Jestliže klesá cena peněz na trhu, tak rostou ceny bytů a obráceně. U nás úroky významně klesly a to, že jsme si na to už tak trochu zvykli a už tady právě ty ceny fungují několik let, by svědčilo o tom, že by nemusela ta cenová bublina, která by tady jaksi mohla i být, v této době splasknout prostě proto, že se tady už ty ceny takto ustálily.

Ale ty důvody lze hledat i trošku někde jinde. Například v tom Londýně tržní prostředí funguje desítky let. Tady u nás se v podstatě pořád o úplně plném a dobře fungujícím tržním prostředí s byty moc mluvit nedá, protože tady máme za prvé zhruba necelou pětinu bytů stále v tom regulovaném režimu nájemného bydlení, což je vlastně zamrzlá pětina trhu, a dále tady máme poměrně dosti deformovaný občanský zákoník oproti třeba tomu Londýnu a já teda – to je můj soukromý názor, který jsem si udělal z dat získaných z katastrálního úřadu – já si prostě myslím, že těch bytů na trhu je u nás málo. I přesto, že se mluví pořád o nějakém stavebním boomu, že se mluví o bytovém boomu, o tom, jak ten trh je obrovsky živý, tak podle mě prostě nikterak živý není. A díky tomu ty ceny jsou vyšponované výš, nežli by za běžných okolností byly."